Hacienda aclara cuándo los alquileres vacacionales son una actividad económica propia de un autónomo

La Dirección General de Tributos (DGT) ha aclarado cómo deben tributar en IRPF los ingresos obtenidos por poner en alquiler un piso turístico, así como las condiciones que deben cumplirse para que sean considerados actividad económica y, por tanto, y su propietario ser considerado a todos los efectos autónomo.

En concreto, Tributos señaló que el alquiler de un piso turístico deberá tributar en IRPF como actividad económica -es decir, dentro de los rendimientos netos que declaran los autónomos en la RENTA- si sus dueños destinan cualquier medio para realizar esta actividad. Por ejemplo, contar con un empleado para gestionar las reservas o realizar la limpieza del inmueble.

Por otro lado, Hacienda también considera que se trata de una actividad económica cuando el propietario no sólo pone a disposición del arrendatario el inmueble, sino que también ofrece otros servicios propios de un hotel, como pueden ser “restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos.”

Se trata de una consulta que cobra especial importancia en esta época del año, cuando miles de propietarios de segundas viviendas ponen estos inmuebles en alquiler por semanas o días. Por ejemplo, los apartamentos en localidades costeras, o las casas de los pueblos del interior.

Este criterio se añade al que ya establece la Seguridad Social para obligar a una persona a darse de alta en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos (RETA), como es la habitualidad de los ingresos provenientes de la actividad, independientemente de la cuantía de éstos.

Tributos explica cuándo el alquiler de un piso turístico debe tributar como una actividad económica en la RENTA

El caso al que alude la respuesta de la Dirección General de Tributos (DGT) corresponde a una persona física que desarrolla, a título individual, la actividad empresarial de “Alquiler de viviendas”, para lo que contaba con los necesarios medios materiales y humanos. Por tanto, ya estaba dado de alta como autónomo.

En su caso, contaba con varios edificios de apartamentos, para cuya gestión se apoyaba en un empleado a jornada completa y la ayuda de dos hijos para realizar las funciones de administración y el mantenimiento de las propiedades.

Ante su próxima jubilación, el autónomo quiso reestructurar su negocio y ceder todos los inmuebles a una sociedad mercantil nueva, para que sus hijos pudieran continuar desarrollando la actividad. Por ello, preguntó a Tributos si los ingresos obtenidos por el alquiler de los pisos turísticos deberían ser considerados actividad económica, así como la tributación que debería tener la “aportación no dineraria” de los inmuebles a la sociedad en su RENTA.

Ante esta consulta, Tributos recordó que, dependiendo de las condiciones, los ingresos provenientes de alquileres vacacionales deben tributar en IRPF como actividades económicas, o bien como rendimientos del capital.

Como actividades económicas

Las condiciones que deben cumplirse, según la DGT, para que los ingresos de alquileres vacacionales deban tributar como actividades económicas en la RENTA y, por tanto, cuenten como rendimientos netos obtenidos a efectos del cálculo de sus cotizaciones, son los siguientes, que se recogen en el artículo 27 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF):

• Cuando requiera “la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.”
• Así, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, “únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.”

Como rendimientos del capital

En caso de que no se den ninguno de estos factores, los autónomos que alquilen sus segundas residencias por temporadas durante los meses de vacaciones no deberían incluir estos ingresos dentro de sus actividades económicas, sino que deberán hacerlo en el apartado de rendimientos del capital dentro de sus declaraciones de RENTA.

Esta cuestión podría marcar la diferencia, no sólo a efectos de su tributación, sino también en sus cuotas, tras la entrada en vigor del nuevo sistema de cotización por ingresos reales. Ello es debido a que, para calcular y regularizar las cuotas, Seguridad Social cruza sus datos con los que los autónomos declaran en la RENTA.

Así, incluir los ingresos por alquileres dentro de la casilla de actividades económicas podría elevar las cuotas de los autónomos obligados a ello, aunque su negocio principal sea diferente. Mientras que hacerlo en la de rendimiento del capital no tendría incidencia en esta cuestión.

En este sentido, el presidente de la Federación Nacional de Asociaciones de Trabajadores Autónomos (ATA), advirtió hace unas semanas que la organización estará pendiente de la próxima regularización de cuotas, y recordó que “sólo hay que pagar por los ingresos afectos a la actividad, no por otros conceptos, al igual que el resto de los ciudadanos que no son autónomos no cotizan por ingresos que no tienen que ver con el rendimiento del trabajo”, explicó Amor.